21 de agosto de 2017, Rosario, Argentina
ROSARIO

Inversión inmobiliaria: aumento de cuotas y demandas

12 de agosto de 2017

La defensoría Defensoría del Pueblo expresó su posición ante las denuncias que están vinculadas con fuertes aumentos de las cuotas de planes de inversión en departamentos

La institución recordó que esta modalidad se inscribe bajo un “contrato de consumo”, por lo que se aplican los principios rectores de deber de información (con claridad y precisión), interpretación a favor del consumidor y prohibición de cláusulas abusivas.

Las denuncias están vinculadas con fuertes aumentos de las cuotas.

Como consecuencia del importante número de quejas recibidas respecto de incrementos en las cuotas de planes de inversión en departamentos (en diversas modalidades y negocios), la Defensoría del Pueblo de la provincia de Santa Fe desea recordar que éstos son “contratos de consumo”, por lo que se les aplican los principios rectores de deber de información (con claridad y precisión), interpretación a favor del consumidor y prohibición de cláusulas abusivas. Asimismo, la institución señaló que en casos de dudas respecto del contenido del contrato la interpretación debe ser siempre en el sentido más favorable al consumidor.

La defensoría informó que recientemente ha recibido consultas sobre estos planes, que consisten en el pago de una cuota mensual que varía según el contratante se encuentre en posesión del inmueble o no. Las cuotas tienen un valor determinado y se establece un mecanismo de reajuste conforme al índice mensualmente difundido por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). No obstante ello, según lo manifestado por los contratantes, los parámetros utilizados por las empresas son otros, significativamente mayores, ya que éstas alegan cláusulas contractuales que permitirían ajustar la cuota si los costos reales de la construcción fueran más altos. Esto da como resultado que los montos muchas veces resultan de difícil cumplimiento para los contratantes.

La institución aclara que en estos casos se está en presencia de un contrato bilateral y de carácter oneroso, que debe regirse por los principios informadores del derecho privado (buena fe y derecho de información) y las instituciones que de ellos se derivan: el abuso de derecho, abuso de posición dominante, entre otros.

Además, en estos contratos generalmente la formación del consentimiento se caracteriza por la adhesión de una parte a clausulas generales predispuestas. En el ordenamiento legal argentino rigen un número significativo de normas especiales que dan cuenta de un "orden público económico de protección", lo que significa concretamente que existen límites a la autonomía de la voluntad (libertad de las partes para contratar) que reina en los contratos discrecionales. Esto quiere decir que las cláusulas generales predispuestas deben ser comprensibles y autosuficientes, la redacción debe ser clara, completa y fácilmente legible y se tienen por no convenidas aquéllas que remiten a textos o documentos que no se facilitan a la contraparte, previa o simultáneamente a la conclusión del contrato.

La Defensoría del Pueblo considera que se está frente a una cláusula abusiva cuando el proveedor elabora un contrato o impone condiciones en el marco de la relación de consumo que coloca en situación de incertidumbre, indefensión o desventaja al consumidor. Es decir, se presentan o transforman en abusivas aquellas cláusulas que atentan contra la buena fe contractual causando un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones resultantes del contrato en detrimento del consumidor.

En este contexto, el empresario que afirme o alegue que la cláusula ha sido negociada individualmente con el consumidor, deberá cargar con la tarea de probar tal afirmación. Y ante un reclamo judicial, si el juez decidiera declarar nula alguna cláusula, en el mismo acto deberá integrar el contrato.

Finalmente, la Defensoría del Pueblo indicó que todos los contratantes o interesados en estos planes de vivienda que tengan dudas, consultas o reclamos se acerquen a la institución para recibir asesoramiento. Y expresó su intención de que las instancias de diálogo iniciadas no se agoten hasta que todas las partes logren alcanzar un equilibrio comercial justo y equitativo.

Fuente: Defensoría del Pueblo de la provincia de Santa Fe

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